Stavební spoření u hypotéky: chyba, která prodraží úvěr

Typické chyby, které malé investory stojí nejvíc: nechat peníze ležet na běžném účtu s minimálním úrokem, investovat do jednoho titulu, kterému nerozumím, a prodávat při prvním poklesu. Další častou chybou je podcenit rezervu a investovat peníze, které mohou být potřeba do měsíce. Pokud dojde na výběr v nevhodnou dobu, ztráta je reálná. Proto je pořadí jasné: nejdřív rezerva, potom investice.

Základem je vědět, jaký typ automatické platby vlastně používáte. Trvalý příkaz posílá pevnou částku ve vámi zvolený den. Inkasní povolení dává příjemci právo strhnout peníze, ale částka i termín se mohou měnit. U trvalého příkazu máte větší kontrolu, u inkasa zase větší pohodlí. Pro pravidelné splátky, které se nemění, je vhodnější trvalý příkaz. U plateb, jejichž výše kolísá, dávejte přednost inkasu, ale jen u prověřeného příjemce.

Před podpisem nové smlouvy si vyžádejte od stávající banky potvrzení o zůstatku úvěru a o podmínkách předčasného splacení. Zjistěte, zda se neplatí poplatek za předčasné splacení, a to i v případě, že splácíte z nové hypotéky. U starších smluv může být tento poplatek výrazný. Zároveň si spočítejte všechny náklady na straně nové banky: odhad nemovitosti, vklad do katastru, případné pojištění a poplatky za zpracování.

Většina lidí nemá problém utratit peníze. Problém nastává ve chvíli, kdy mají přesně říct, za co je utratili. Výdaje se nerozplynou naráz, ale po malých částkách, které jednotlivě vypadají nevinně. Právě tady vznikají skryté díry v rozpočtu. Sledovat výdaje neznamená omezovat se, ale vědět, kam tok peněz skutečně míří.

Další častá chyba je předčasné zrušení stavebního spoření kvůli hypotéce. Tím přijdete o naspořené prostředky i o možnost výhodného úvěru. Pokud potřebujete peníze na doplnění hypotéky, lze stavební spoření ponechat běžet a použít ho až po skončení fixace hypotéky. Vhodné je také sledovat, zda se vyplatí tzv. překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Ten má často vyšší úrok než řádný úvěr, ale umožní vám získat prostředky dříve. Vyplatí se jen tehdy, pokud je rozdíl mezi úroky nižší než úspora z rychlejšího splacení hypotéky.

Jak stavební spoření správně využít ve prospěch hypotéky Nejčastější chybou je uzavřít stavební spoření až ve chvíli, kdy už žádáte o hypotéku. Banka vidí nový produkt, který může signalizovat snahu o rychlé dorovnání chybějících prostředků. Lepší je mít stavební spoření aktivní alespoň dva roky před žádostí o hypotéku. Pravidelné vklady a naspořená částka pak fungují jako doklad o vaší schopnosti spořit. Některé banky to ocení nižší úrokovou sazbou, protože vás považují za méně rizikového klienta. Další výhodou je, že úvěr ze stavebního spoření lze použít jako doplňkový zdroj, pokud hypotéka nepokryje celou cenu nemovitosti.

Kde se peníze ztrácejí nejčastěji Skryté díry nemají podobu velkých nákupů. Jsou to opakované platby, které si neuvědomujete: předplatné služeb, které už nevyužíváte, poplatky za vedení účtu, automatické obnovy členství, nákupy na jeden klik. Dále jsou to peníze vybírané z bankomatu, u kterých se ztrácí přehled, protože hotovost mizí bez záznamu. A v neposlední řadě drobné denní útraty – káva, svačina, jízdenka – které se nasčítají do překvapivé sumy. Tyto položky tvoří klidně třetinu měsíčních výdajů, aniž byste o tom věděli.

Nejčastější chyba je oddělovat cíl od běžného rozpočtu. Lidé si řeknou, že budou spořit, co zbude na konci měsíce. Jenže na konci měsíce nezbývá nikdy nic. Správný postup je opačný: částku na cíl odečtěte hned na začátku měsíce, ideálně automatickým převodem v den výplaty. Zbytek je teprve to, co můžete utratit. Tím si nevytváříte tlak, ale měníte pořadí priorit. Co není na začátku, to na konci nebude.

Praktický postup: nejprve si spočítejte, kolik vlastních zdrojů skutečně máte. Potom zjistěte, jakou částku vám banka půjčí bez stavebního spoření. Teprve pak zvažte, zda stavební spoření použijete jako doplněk, nebo jako rezervu na splátky. Nikdy neuvádějte stavební spoření jako zajištění hypotéky, pokud to banka nevyžaduje – zbytečně tím komplikujete právní vztahy. A pokud už stavební spoření máte, nenechte se přesvědčit k jeho zrušení jen proto, že vám to „usnadní" hypotéku. Výhodnější podmínky získáte spíše trpělivostí a čistou úvěrovou historií než rychlým přesunem prostředků.

Pozor na kombinaci úvěru ze stavebního spoření a hypotéky. Pokud si vezmete oba produkty současně, banka posuzuje celkovou výši splátek. Může se stát, že překročíte limity pro poměr dluhu k příjmu a hypotéku nedostanete, nebo dostanete horší podmínky. Řešením je načasovat čerpání: nejprve hypotéka na většinu ceny, později úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci nebo dofinancování. Vždy si nechte od banky písemně potvrdit, jak bude stavební spoření zohledněno při posuzování žádosti.